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出国买房有疑問?海外购房投资详细解惑(二)

澳洲

1.外国人投资澳洲房地产,是由开发商向澳洲政府提出申请,将所开发的物业的50%销售給海外人士。因此,凡是能销售给海外人士的房产,都是已经通过FIRB(澳洲对外投资管理局)批文,在得到批准后方可在海外销售

2.澳洲政府鼓励外国人投资,並且澳洲拥有的健全法律体系可以完善保护海外投资者的利益,购房者同时拥有地产永久的所有权。

3.海外投资者只可以购买澳洲新开发的住宅房产(工业和商业地产无此限制),澳洲规定新住宅房項目的50%可以出售给海外投资者。没有澳洲身份的人,不能购买当地的二手物业。对于海外人士而言,可以向银行申請房产评估价的70%的贷款。

4.澳洲法律规定是可以由子女继承的,並且没有遗产税。

5.银行贷款条件,依据客户个别情况不同,最低自备款为20%,一般建议客户首付30-40%,這样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了。同时,澳洲贷款方式可以选择“每月只还利息,不还本金”的方式,最长可以只付利息5年,大大缓解投资家的还款压力。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现。同时,可使投资者以最小的投入换取最高的回报。

6.澳洲辦理房屋贷款,客戶需提供個人身份和收入证明等相关资料后,由澳洲房产中介帮助客户向银行辦理贷款。

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美国

1.查阅房源信息

美国房地产市场是透明的,房源信息海量,买家很容易“货比多家”,挑选到合适的房子,把握到市场价格水平。房地产经纪人难以“食价”。您可以通过互联网、报刊等途径了解房源信息。

2.委托经纪人

买方和卖方分別委托房地产经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受买卖双方的委托。否則,按照法律规定,经纪人须向双方申明自己代表谁,並取得同意。委托经纪人要签独家代理合同,6个月內房屋不得再委托其他人。如果买卖双方撇开经纪人私下交易,要承担法律责任。

卖方委托经纪人卖房,交钥匙给经纪人,经纪人便发布信息上网,把房地产经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有房地产经纪人协會发的“密碼钥匙”,帶买方看房时用“密碼钥匙”开启“钥匙箱”取出房屋钥匙。谁用“密碼钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后,买方经纪人留下名片在屋里。

3.带客户看房

买家把有关需求告诉经纪人,同时到银行申请贷款,得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就會联系预约看房,或和买家一起到对外开放(open house)的房屋看房。

4.报价

买方报价在网上公布。若买家有意购买,买方经纪人便在规定时间內填写有关表格並报价(报价要约),连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可以根据房屋质量和市场竞争程度, 对卖方报价进行还价。

5.验房

一旦卖方确定某一买家后,买家須在5天內委托律师草擬、审阅买卖合同,同时可委托有执业牌照(经过考试並通过认证)的验房师查验房屋。验房师仔细查验房屋的各种技术状况,出具验房报告(有些可详细至40多页)给买家。

6.交款

一旦买卖确定下来,卖家会指定一家中介公司(委托付款服务,英文名称为escrow service)接收款项。买家首付与银行贷款都汇到该公司,该公司会把钱偿还房屋的债务、支付保险、律师、双方经纪人佣金(加州各3%,共6%;芝加哥是各2.5%,共5%)、卖方,等等。该中介公司的收費是每宗交易3~4千元。这项业务在美国东部是委托律师做的。

在整个交易过程,买家与卖方是不会见面的,只是与经纪人接触。严密的制度设计,双方经纪人、银行、验房师、中介公司、律师各司其责,保证了买卖双方权益,公平合理,很有效率

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